– Notification d’un permis de construire modificatif dans le cadre d’une régularisation (CAA Lyon 06-07-2023 n° 21LY04226)

La régularisation par un permis de construire modificatif en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme doit intervenir avant la clôture de l’instruction.

 

– Notification de la modification du délai d’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme (CAA Nantes 10-11-2023 n° 22NT00357)

La modification du délai d’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme doit être notifiée au pétitionnaire dans le mois suivant le dépôt ou la réception du dossier en mairie, et non à compter de la date à laquelle ce dossier est complet.

 

– Preuve qu’un local était affecté à un usage d’habitation (Cass, 3e civ. 11-01-2024 n° 22-21.126)

La Cour de cassation rappelle que, conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH), un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 et que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Elle considère que la cour d’appel de Paris a relevé, à bon droit, « que la fiche modèle R avait pour seul objet de décrire la situation de l’immeuble à la date de sa souscription, le 9 octobre 1970, ce seul élément ne permettant pas de déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970 ».

Appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d’appel a souverainement retenu que les pièces produites par la commune requérante ne permettaient ni d’établir que le local litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, ni qu’il avait ultérieurement donné lieu à des travaux ayant pour effet de lui conférer, en droit, un usage d’habitation. Elle en a ainsi exactement déduit que la commune requérante ne pouvait se prévaloir d’un changement d’usage illicite au sens de l’article L. 631-7 du CCH.

 

– L’importance du lexique du règlement d’un plan local d’urbanisme (CE, 17-01-2024 n° 467572)

Le Conseil d’Etat indique que le lexique du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) peut permettre de vérifier la légalité d’un permis de construire au regard de la réglementation locale.

 

– Imprescriptibilité de l’action en démolition d’un ouvrage public empiétant sur une propriété privée (CE, 27-09-2023 n° 466321)

Ni l’article 2227 du code civil, ni aucune autre disposition, ni aucun principe prévoyant un délai de prescription ne sont applicables à une action en démolition d’un ouvrage public empiétant irrégulièrement sur une propriété privée.

 

– Notification d’un recours contre un permis de construire à Paris (CE, 30-01-2024, n° 471649)

La notification au maire de l’arrondissement dans lequel se situe le terrain d’assiette du projet d’un recours contre un permis de construire délivré par le maire de Paris doit être regardée comme faite à l’auteur de la décision au sens de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

 

– Irrecevabilité manifeste des requêtes prématurées (CE, 20-12-2023 n° 463151)

Le juge administratif peut, sans y être tenu, rejeter par ordonnance une requête prématurée pour irrecevabilité manifeste tant qu’elle n’est pas régularisée par la naissance de la décision attaquée.

 

– Absence d’indemnisation d’une construction irrégulière et située sur une parcelle inconstructible (Cass 15-02-2024 n° 22-16.460)

La dépossession d’un bien, édifié irrégulièrement sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

 

– Le changement d’affectation d’une construction peut constituer une infraction (Cass 27-02-2024 n° 23-82.639)

Le fait d’affecter à une utilisation contraire aux dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) des constructions régulièrement édifiées en vue d’une autre affectation est constitutif du délit prévu à l’article L. 610-1 du code de l’urbanisme.

 

– Modalités de modification de sa demande de permis de construire en cours d’instruction (CE, 01-12-2023 n° 448905)

Le pétitionnaire peut modifier son projet pendant la phase d’instruction du permis de construire si les modifications n’en changent pas la nature. Si l’examen de ces modifications ne peut se faire dans le délai d’instruction, l’administration est réputée être saisie d’une nouvelle demande qui se substitue à la demande initiale.

 

– Application de la jurisprudence Czabaj à l’accès aux documents administratifs (CE, 11-03-2024 n° 488227)

La jurisprudence Czabaj sur le délai raisonnable de recours s’applique en matière d’accès aux documents administratifs. Le point de départ de ce délai est fixé par le Conseil d’Etat à la date de la confirmation du refus de communication pris par l’administration après la saisine de la Commission d’accès aux documents administratifs (CADA).

 

– La Cour de cassation refuse d’adopter la jurisprudence Czabaj (CASS 08-03-2024 n° 21-12.560)

La jurisprudence Czabaj ne s’étendra pas aux juridictions judiciaires. Dans sa formation la plus solennelle, la Cour de cassation refuse de transposer le délai raisonnable de recours aux contentieux qui relèvent de son ordre.

 

– La fraude à l’urbanisme n’est pas régularisable (CE 11-03-2024 n° 464257)

Le juge peut-il régulariser une autorisation d’urbanisme obtenue par fraude ? Lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme si les conditions posées par cet article sont réunies ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Toutefois, précise le Conseil d’Etat, « le juge ne peut faire application [des articles L. 600-5 et L. 600-5-1] lorsque l’autorisation d’urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude».

 

– Régularisation d’une autorisation d’urbanisme en fonction de l’évolution du projet (CE 11-03-2024 n° 463413)

Le juge doit rechercher si le vice entachant un permis de construire est régularisable en tenant compte des possibilités de faire évoluer l’économie du projet et ne doit pas seulement apprécier si le vice entachant le projet est régularisable à projet constant.

 

– Recouvrement de la taxe d’aménagement après transfert d’un permis de construire (CE, 29-03-2024 n° 471368)

Le Conseil d’Etat précise le délai laissé à l’administration pour émettre un nouveau titre de perception de la taxe d’aménagement à la suite du transfert d’un permis de construire.

 

– Délivrance d’un projet de convention de projet urbain partenarial (CE,  08-04-2024 n° 472443)

Une commune doit proposer un projet de convention de projet urbain partenarial (PUP) au demandeur qui satisfait aux conditions du II de l’article L. 332-11-3 du code de l’urbanisme.

 

– Des effets collatéraux de la décision Commune de Saint-Herblain (CAA Marseille 28-12-2023 n° 22MA00833)

Un pétitionnaire qui ignore légitimement qu’à la suite d’un revirement jurisprudentiel, est née une décision tacite de non-opposition à sa déclaration de travaux ne peut se voir opposer la caducité de cette décision pour non-exécution des travaux concernés. Il est fondé à demander qu’il soit enjoint à l’administration de lui délivrer un certificat de non[#8209]opposition tacite à sa déclaration préalable.

 

– Sur les suites d’une demande de pièces complémentaires suivant une demande de permis de construire (CE, 30-04-2024, n° 461958)

Si le demandeur produit, dans le délai de trois mois à compter de la réception du courrier l’invitant à compléter sa demande, l’ensemble des pièces manquantes, « le délai d’instruction commence à courir à la date à laquelle l’administration les reçoit et, si aucune décision n’est notifiée à l’issue du délai d’instruction, un permis de construire est tacitement accordé ».

A l’inverse, si le demandeur ne fait pas parvenir l’ensemble des pièces manquantes dans le délai de trois mois, « une décision tacite de rejet naît à l’expiration de ce délai ».

Lorsque l’administration estime, au vu des nouvelles pièces ainsi reçues dans ce délai de trois mois, que le dossier reste incomplet, « elle peut inviter à nouveau le pétitionnaire à le compléter, cette demande étant toutefois sans incidence sur le cours du délai et la naissance d’une décision tacite de rejet si le pétitionnaire n’a pas régularisé son dossier dans ce délai de trois mois ».

Enfin, « le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée […]. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle ».

 

– Le cachet de la poste fait foi (CE, 13-05-2024, n° 466541)

Le Conseil d’Etat consacre la règle de la date d’expédition, le cachet de la poste faisant foi, pour les recours administratifs envoyés par voie postale.

 

– Justification de réserves foncières constituées par voie d’expropriation (CE, 30-04-2024, n° 465919)

Les personnes publiques peuvent constituer des réserves foncières par voie d’expropriation si elles justifient d’un projet d’aménagement alors même que ses caractéristiques précises n’auraient pas été définies à la date à laquelle la procédure de déclaration d’utilité publique est engagée.

 

– Pas d’extension de la jurisprudence Thalamy au permis modificatif (CE, 30-04-2024, n° 472746)

L’autorité compétente ne peut pas exiger du pétitionnaire qui envisage de modifier son projet en cours d’exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d’autres travaux au motif que ceux-ci ne respectent pas le permis de construire initial.

 

– L’appel d’un jugement de sursis à statuer en urbanisme (CE, 14-05-2024, n° 475663)

« L’appel formé par le requérant de première instance à l’encontre d’un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation d’une autorisation d’urbanisme, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, devient sans objet lorsque le second jugement qui clôt l’instance n’a pas fait l’objet d’un recours et devient ainsi définitif ».

 

– Date de notification d’une décision de refus ou d’opposition à l’octroi d’un permis tacite (CE, 24-05-2024, n° 472321)

La date de référence portant notification de la décision de refus de permis ou d’opposition au projet ayant fait l’objet d’une déclaration préalable est la date de la première présentation du courrier au demandeur.

 

– Les « circonstances particulières » au sens de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme (TA Marseille, 12-02-2024, n° 2108218)

En vertu de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, l’intérêt pour agir contre un permis de construire s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Les requérants, avant d’acquérir leur bien, s’étaient assurés auprès des services de l’urbanisme qu’aucune demande d’autorisation d’urbanisme n’avait été déposée ou était en cours d’instruction. Les renseignements erronés donnés par la commune doivent être regardés comme des circonstances particulières permettant d’échapper à la cristallisation de l’intérêt pour agir à la date de l’affichage de la demande.

 

– Le juge administratif et les modalités de régularisation d’une déclaration d’utilité publique (CE, 29-05-2024, n° 467449)

Le Conseil d’Etat complète sa jurisprudence Commune de Grabels qui autorise le juge administratif, lorsqu’un vice de procédure affecte un arrêté déclarant d’utilité publique des travaux, à surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation (CE 9 juill. 2021, n° 437634, Lebon 224 ; AJDA 2021. 1471 ; RFDA 2021. 932, concl. S. Roussel). Il peut préciser, par son jugement avant dire droit, les modalités de cette régularisation qui implique l’intervention d’une décision prise par l’auteur de l’arrêté et valant mesure de régularisation du vice dont est entaché l’arrêté. Si la régularisation intervient dans le délai fixé, elle est notifiée au juge, qui statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations.

 

– Une autorisation d’urbanisme n’est pas un acte d’application de la réglementation d’urbanisme (CE, 31-05-2024, n° 467427)

Si une autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée que pour un projet qui respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur, elle ne constitue pas pour autant un acte d’application de cette réglementation.

 

– Nouvel acquéreur ne signifie pas nouvelle déclaration d’intention d’aliéner (CE, 29-05-2024, n° 489337)

Le propriétaire projetant de vendre son bien n’a pas à renouveler la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) qu’il avait faite à l’occasion d’une promesse de vente antérieure, si les conditions de la vente restent inchangées.

 

– Retrait d’une autorisation d’urbanisme intervenue en méconnaissance d’un refus d’avis conforme (CE, 25-06-2024, n° 474026)

L’autorité compétente pour statuer sur une autorisation d’urbanisme est en situation de liée pour refuser une telle autorisation lorsqu’elle était subordonnée à l’avis conforme d’une autre autorité et que cette dernière n’a pas donné son accord au projet. Ce refus d’accord l’oblige à retirer dans le délai de trois mois sa décision de non-opposition ou d’autorisation tacite.

 

– Obligation de déclaration de location d’un local commercial en meublé de tourisme (Cass, 27-06-2024, n° 23-13.567)

Le propriétaire d’un local commercial mettant en location son bien comme meublé de tourisme doit procéder à une déclaration préalable auprès de la commune compétente, quand bien même la délibération municipale instituant cette déclaration préalable est antérieure à la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, qui étend la procédure prévue à l’article L. 324-1-1, III du code du tourisme aux locaux commerciaux.

 

– Détermination de la destination d’un immeuble ancien (Conseil d’Etat, 08-07-2024, n° 475635)

Saisi de pourvois de la ville et de la société, le Conseil d’Etat indique que « lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce ».

 

– Précisions sur les pouvoirs de police du maire à l’égard d’un immeuble menaçant ruine (CE, 04-07-2024, n° 464689)

Le maire peut ordonner la démolition d’un immeuble menaçant ruine en application des dispositions de l’article L. 511-2 du CCH, et, à défaut d’exécution, il peut, sur ordonnance du juge des référés, faire procéder à cette démolition par la commune aux frais du propriétaire. En revanche, « il doit, lorsqu’il agit sur le fondement de l’article L. 511-3 afin de faire cesser un péril imminent, se borner à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, également aux frais du propriétaire ».

En présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en oeuvre immédiate d’une mesure de démolition, « le maire ne peut l’ordonner que sur le fondement des pouvoirs de police générale qu’il tient des dispositions des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du [CGCT…], en faisant réaliser ces travaux aux frais de la commune ».

 

– Substitution de motifs à l’égard d’une décision de retrait d’un permis de construire (CAA Marseille 21-03-2024 n° 22MA01857)

Il est loisible à l’administration de solliciter, devant le juge, une substitution de motifs d’une décision de retrait de permis de construire, alors même que ces motifs de retrait auraient pu, à la faveur d’une procédure contradictoire préalable, donner lieu de la part du pétitionnaire à une demande de permis de construire modificatif.

 

– Pièces soumises au juge de l’expropriation pour fixer le montant de l’indemnité (Cass, 3e civ. 19-09-2024, n° 23-19.783)

Dans un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge de l’expropriation peut se fonder sur les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, dès lors que ces éléments sont extraits de bases de données accessibles au public.

 

– Précisions sur le sursis à statuer en contentieux de l’urbanisme (CE, 14-10-2024 n° 471936)

Le sursis à statuer, fondé sur l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, n’est activable qu’une seule fois une nouvelle fois pour régulariser le vice en cause.

Ainsi, lorsqu’une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu’il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n’est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l’autorisation d’urbanisme initiale, il appartient au juge d’en prononcer l’annulation, sans qu’il y ait lieu de mettre à nouveau en oeuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation du vice considéré.

Le juge peut toutefois surseoir à statuer lorsqu’il « constate que la légalité de l’autorisation d’urbanisme prise pour assurer la régularisation [du premier] vice est elle-même affectée d’un autre vice, qui lui est propre » (CE 17 mars 2021, n° 436073, Lebon T. 679, 974 et 981 ; AJDA 2021. 658).

 

– Les pouvoirs de police du maire à l’égard d’un immeuble menaçant ruine (CE, 04-07-2024 n° 464689)

Le maire peut ordonner la démolition d’un immeuble menaçant ruine en application des dispositions de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, et, à défaut d’exécution, il peut, sur ordonnance du juge des référés, faire procéder à cette démolition par la commune aux frais du propriétaire. En présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en oeuvre immédiate d’une mesure de démolition, le maire ne peut l’ordonner que sur le fondement des pouvoirs de police générale.

 

– Cristallisation des règles d’urbanisme attachées à un lotissement (CE 18-10-2024 n° 473828)

Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, « le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé ». Est sans incidence « la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance ».

 

– Mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme (CE 16-10-2024 n° 473776)

Lorsqu’il est saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, le juge doit, avant de surseoir à statuer, constater préalablement qu’aucun des autres moyens n’est fondé et n’est susceptible d’être régularisé et indiquer dans sa décision de sursis pour quels motifs ces moyens doivent être écartés. Il doit également statuer sur les fins de non-recevoir, le cas échéant, soulevées devant lui.

 

– Recours administratif et interruption du délai de recours contentieux (CAA Versailles, 1er juillet 2024, n° 21VE03465)

La date à prendre en considération pour apprécier si un recours administratif non obligatoire a été formé dans le délai de recours contentieux n’est pas celle à laquelle ce recours est arrivé mais celle de l’expédition du recours par voie postale.

 

– Opposabilité de la cristallisation à des moyens imprécis (CAA Nantes, 12-07-2024 n° 22NT01245)

Des moyens, formellement invoqués avant la cristallisation, mais qui n’ont été assortis des précisions permettant d’en apprécier la portée et le bien-fondé qu’après l’expiration du délai de cristallisation, doivent être regardés comme des nouveaux et irrecevables.

 

– L’obligation d’information par voie de presse est sans incidence sur la détermination de la date à laquelle la délibération qui institue un droit de préemption urbain est exécutoire (CE 18-11-2024 n° 487885)

La délibération par laquelle un établissement public de coopération intercommunale institue un droit de préemption urbain est exécutoire dès qu’elle a fait l’objet des formalités de publicité prévues par le code général des collectivités territoriales (publication ou affichage ou notification aux intéressés ainsi que transmission au représentant de l’Etat).

Elle doit faire l’objet d’un affichage pendant un mois et cette mention doit en être insérée dans deux journaux diffusés dans le département (CGCT, art. R. 211-2). Toutefois, « le respect de cette durée d’affichage et celui de cette obligation d’information par voie de presse sont sans incidence sur la détermination de la date à laquelle cette délibération devient exécutoire ».

 

– Légalité d’un permis de construire au regard des orientations d’aménagement et de programmation (CE 18-11-2024 n° 489066)

Une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les OAP d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

 

– Régularisation unique des autorisations d’urbanisme (CE, 14-10-2024 n° 471936)

Le juge ne peut pas actionner une nouvelle fois la procédure du sursis à statuer en vue de la régularisation d’une autorisation d’urbanisme, prévue par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour régulariser le même vice que celui l’ayant conduit à mettre en œuvre ce mécanisme une première fois.

 

– Mentions portées sur le panneau d’affichage d’un permis de construire (CE 28-11-2024 n° 488592)

Deux arrêts apportent des indications sur l’utilité des informations qui figurent sur le panneau d’affichage d’un permis de construire s’agissant de la hauteur de la construction projetée et de l’obligation de notifier un recours.

 

– Limite au pouvoir d’opposition du maire à un raccordement électrique (CAA Paris 05-12-2024 n° 23PA02497)

Selon la cour administrative d’appel de Paris, un maire ne peut pas refuser une demande de raccordement électrique lors de la création d’un nouveau logement par division de l’existant.

 

– Autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme (CE 13-12-2024 n° 470383)

Un maire, compétent pour délivrer une autorisation d’urbanisme, doit être substitué s’il est intéressé au projet ou peut être légitimement regardé comme tel.