– Un permis modificatif ne peut pas régulariser une fraude (CE 18-12-2024 n° 490711)
Le Conseil d’Etat conforte son refus de régulariser tout permis de construire si celui-ci a été obtenu par fraude, nonobstant les possibilités offertes par les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.
– Intérêt à agir de l’héritier d’un usufruitier contre un permis de construire (CE, 20-12-2024 n° 489830)
Ne dispose pas d’un intérêt à agir suffisant contre un permis de construire l’héritier de la personne qui, à la date de l’affichage en mairie de la demande de permis, était usufruitière du bien immobilier dont les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance seraient directement affectées par le projet de construction.
– Acquisition du caractère exécutoire d’un plan local d’urbanisme (CAA Douai, 14 novembre 2024, n° 23DA00472)
Un plan local d’urbanisme devient exécutoire après l’accomplissement des seules formalités prévues aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, alors même que cette restriction a été clarifiée par une jurisprudence postérieure à la décision attaquée.
– Le devenir d’une note en délibéré produite le jour du jugement (CE, 23-10-2024, n° 474467)
L’intérêt de cette décision réside dans la solution apportée à un problème de procédure : le devenir d’une note en délibéré enregistrée le jour même de la décision. En effet, lorsqu’une telle note est produite ce jour, mais avant le prononcé par la mise à disposition de la décision au greffe, le juge administratif doit en prendre connaissance et la viser.
– Annulation partielle de la réglementation parisienne d’autorisation des meublés de tourisme (CAA Paris, 06-02-2025 n° 24PA00475)
La cour administrative d’appel de Paris s’est prononcée sur la délibération du conseil de Paris soumettant à autorisation la location de locaux à usage commercial en meublés de tourisme.
La cour annule la condition selon laquelle la transformation du local ne doit pas contribuer « à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ». En effet, la règlementation litigieuse, soumise aux exigences du droit européen, doit reposer sur des critères clairs et objectifs, de sorte que les obligations ne puissent faire l’objet d’une application arbitraire. Or, la Ville de Paris ne précise pas, contrairement aux prévisions de l’article R. 324-1-5 du code du tourisme, « les principes de mise en oeuvre » de cet objectif et ne caractérise pas ainsi l’équilibre à préserver. De plus, le juge estime que les critères retenus à ce titre dans le règlement, qui ne sont assortis « d’aucune quantification absolue ou relative pour guider l’instruction et la délivrance des autorisations sollicités par les bailleurs », ne répondent pas à l’exigence de précision nécessaire pour écarter le risque d’une application arbitraire.
La délibération est enfin annulée en tant qu’elle ne différait pas de trois mois son entrée en vigueur.
– Portée de l’obligation de mixité sociale dans les communes en carence de logements sociaux (CE, 11-02-2025 n° 491009)
La proportion de 30 % de logements locatifs sociaux, imposée par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, « s’applique au nombre de logements familiaux figurant dans le projet, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l’habitation dans l’immeuble ».
– Notification régulière de la décision de préemption au notaire (CE 07-03-2025 n° 495227)
La signature de la DIA par le notaire établit, en principe, en l’absence d’expression d’une volonté contraire du vendeur, « le mandat confié par le vendeur au notaire pour l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice du droit de préemption mentionné à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et, à ce titre, en particulier, pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption ».
La cour administrative d’appel qui juge que la notification au notaire de la décision de préempter le bien des requérants avait fait courir à leur encontre le délai de recours contentieux, sans qu’aucun élément ne permette d’établir l’expression d’une volonté de ceux-ci de ne pas lui confier un mandat s’étendant à la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption ne commet pas d’erreur de droit.
– Office du juge de cassation sur le recours contre un permis modificatif (CE 07-03-2025 n° 497329)
Le juge de cassation, saisi d’un pourvoi dirigé contre un arrêt ou un jugement relatif au permis de construire initialement délivré, n’est pas compétent pour statuer en premier et dernier ressort sur la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation communiqués aux parties (C. urb., art. L. 600-5-2). Ainsi, la circonstance qu’un jugement relatif au permis de construire initial a « fait l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat est sans incidence, par elle-même, sur la compétence du tribunal administratif pour connaître, en premier ressort, du recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis modificatif ».
– Recours du vendeur indivisaire contre la décision de préemption (CE 07-03-2025 n° 490933)
Le Conseil d’Etat juge que le vendeur d’un bien immobilier, en fût-il propriétaire en indivision, a un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation pour excès de pouvoir d’une décision de préemption de ce bien.
– Le juge n’a pas à rendre conforme un projet irrégulier en l’assortissant de prescriptions (Avis CE, 11-04-2025 n° 498803)
La section du contentieux juge que le pétitionnaire, dont le projet initial est irrégulier, ne peut pas reprocher à l’administration de ne pas l’avoir rendu conforme en l’assortissant de prescriptions spéciales.
– Respect des objectifs des orientations d’aménagement et de programmation d’un PLU (CE 09-04-2025 n° 492224)
Une autorisation d’urbanisme ne peut pas être délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) d’un plan local d’urbanisme (PLU) et, en particulier, en contrarient les objectifs.
– Intérêt pour agir contre une autorisation d’urbanisme connexe (CAA Marseille, 30 janvier 2025, n° 24MA02463)
Des requérants ont intérêt pour agir contre un permis d’aménager un parking nécessaire à la régularisation d’un permis de construire, partiellement annulé à leur demande, du seul fait qu’ils ont attaqué ce permis partiellement annulé.
– Obligations du commissaire enquêteur (CE, 30-04-2025 n° 490965)
Si le commissaire enquêteur n’est pas tenu de répondre à chacune des observations présentées lors de l’enquête publique, il doit indiquer « au moins sommairement, en donnant son avis personnel, les raisons qui déterminent le sens de cet avis, sans qu’il puisse renoncer à se prononcer sur tout ou partie du projet, quand bien même certains éléments du projet soumis à enquête publique seraient concernés par une procédure contentieuse en cours à la date de son rapport ».
Pour autant, « l’illégalité qui résulte de ces vices peut être régularisée par l’adoption d’une nouvelle délibération approuvant le document d’urbanisme, le cas échéant sur les seuls éléments entachés d’illégalité, dès lors que celle-ci répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Lorsque le vice de procédure affectant le document d’urbanisme tient à une irrégularité intervenue après la clôture de l’enquête publique et entachant les seules conclusions motivées du commissaire enquêteur, il n’est pas nécessaire, pour régulariser la procédure d’adoption du document d’urbanisme, de diligenter une nouvelle enquête publique. Dans ce cas, il appartient à l’autorité compétente de saisir, en application de l’article L. 123-3 du code de l’environnement, le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve son siège afin qu’il désigne le commissaire enquêteur chargé de rendre à nouveau des conclusions motivées sur le projet, en se fondant sur l’ensemble des éléments recueillis à l’occasion de l’enquête publique déjà réalisée, notamment les registres d’enquête, les comptes rendus de réunions publiques, les observations du public et le rapport déjà établi par le commissaire enquêteur ».
Le vice entachant la légalité de la délibération peut être régularisé par une nouvelle délibération portant révision du PLU en tant seulement qu’elle concerne le secteur en cause. Le conseil municipal devra à nouveau se prononcer après avoir pris connaissance des conclusions motivées que le commissaire enquêteur aura rendu sur cet aspect du projet en tenant compte de l’ensemble des observations du public relatives au secteur en cause recueillies à l’occasion de l’enquête publique.
– Office du juge judiciaire saisi d’une demande de démolition (Cass 30-04-2025 n° 24-10.256)
Le juge judiciaire saisi d’une demande de démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme doit « vérifier si, à la date à laquelle il statue, la règle d’urbanisme dont la méconnaissance a justifié l’annulation du permis de construire est toujours opposable au pétitionnaire ».
– Sur le choix d’accorder un permis assorti deprescriptions (Avis Conseil d’Etat 11-04-2025 n° 498803)
Le pétitionnaire, dont le projet initial est irrégulier, ne peut pas reprocher à l’administration de ne pas l’avoir rendu conforme en l’assortissant de prescriptions spéciales.
– Autorisation de changement d’usage d’un local et accord des copropriétaires (CAA Marseille 28-03-2025 n° 24MA00769)
La cour administrative d’appel de Marseille juge illégale la délibération par laquelle la métropole Nice Côte d’Azur a subordonné la délivrance de l’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation prévue par les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à la fourniture par le demandeur de l’accord de la copropriété de l’immeuble.
– Le cachet de la poste fait foi aussi pour les recours administratifs (CE, 30-06-2025, n° 494573)
Faisant évoluer sa jurisprudence, le Conseil d’Etat, dans un arrêt publié au Lebon, juge qu’il convient en principe de se référer à la date d’envoi du recours administratif, gracieux ou hiérarchique, pour s’assurer de son caractère prorogatif des délais de recours contentieux.
– Constat de la caducité d’un permis de construire : formalités à respecter (avis CE, 01-07-2025, n° 502802)
La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme doit être motivée et soumise au contradictoire. Les moyens tirés de la violation de ces exigences ne sont pas toujours opérants.
En cas de contestation de la décision prise par l’autorité administrative, si celle-ci est conduite à porter une appréciation sur les faits, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris, pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, « les moyens tirés du défaut de motivation de sa décision et de ce qu’elle n’a pas été précédée du recueil des observations du pétitionnaire sont opérants ».
En revanche, lorsque cette décision procède du seul constat de l’expiration d’un délai, « l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée et les moyens tirés de ce que sa décision serait insuffisamment motivée ou procéderait d’une procédure irrégulière sont, dès lors, inopérants ».
– Publicité d’une servitude d’utilité publique (CE, 30-06-2025, n° 492923)
Pour être opposable à une demande d’autorisation d’occupation du sol, une servitude d’utilité publique doit avoir été publiée sur le portail national de l’urbanisme. Pour le Conseil d’Etat, la servitude doit être regardée comme publiée sur ce le portail, au sens de l’article L. 152-7 du code de l’urbanisme, si figurent sur ce portail mention de son existence, son périmètre et son contenu, ou à défaut de reproduction de son contenu, les indications nécessaires pour y accéder et en prendre connaissance.
– Notion de vis-à-vis (CE, 24-07-2025 n° 479690)
Deux bâtiments perpendiculaires – en « L » – ne sont pas en vis-à-vis.
– Fixation d’un délai de prescription pour la mise en œuvre des pouvoirs du maire à propos des constructions irrégulières (avis CE 24-07-2025 n° 503768)
Dans le silence de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat consacre l’application d’un délai de prescription de six ans pour délivrer une mise en demeure de mise en conformité ou de régularisation nécessaires à la suite d’un constat d’infraction aux règles d’urbanisme.
– Omission d’information d’existence d’un recours administratif préalable obligatoire et délai de RAPO (CE, 31-07-2025, n° 499513)
Lorsque le destinataire d’une décision administrative individuelle n’a pas été informé de l’existence d’un recours administratif préalable obligatoire (Rapo), du délai imparti pour le présenter et de l’autorité devant laquelle il doit être porté, et qu’ainsi le délai normalement applicable ne lui est pas opposable, l’exercice d’un recours juridictionnel contre cette décision, s’il est lui-même formé dans les délais, interrompt le cours du délai raisonnable dont il disposait alors pour former un Rapo. Le délai imparti par le texte applicable pour présenter un Rapo commence à courir à compter de la notification de la première décision juridictionnelle qui rejette pour irrecevabilité le recours contentieux au motif qu’il n’a pas été précédé d’un tel recours.
– Pas d’appel pour les recours contre les sursis à statuer en zone tendue (CE, 01-10-2025, n° 498169)
Lorsqu’un tribunal administratif est saisi d’une demande tendant à l’annulation pour excès de pouvoir d’un sursis à statuer opposé à une demande de permis de construire, il statue en premier et dernier ressort. Une décision de sursis à statuer doit être regardée comme une décision de refus d’autorisation ou d’opposition à déclaration préalable au sens des dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative, qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est importante, de réduire le délai des recours contentieux – en supprimant l’appel – afin d’accélérer la réalisation d’opérations de construction de logements.
– Travaux sur une construction transformée sans autorisation (CE 15-10-2025 n° 476295)
En cas de travaux sur une construction ayant fait l’objet de transformations sans autorisations d’urbanisme requises, il faut de déposer une déclaration ou une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé, et ce, dans les cas suivants :
- Même lorsque les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.
- Mais pas lorsque les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, et sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.
– La théorie du propriétaire apparent (CE 28-10-2025 n° 497933)
La circonstance que le terrain d’assiette du projet de construction appartienne au domaine privé d’une personne publique « est sans incidence sur les pièces à produire par le pétitionnaire pour attester de sa qualité pour présenter la demande de permis ».
– Un retrait d’autorisation d’urbanisme peut intervenir sans procédure contradictoire préalable lorsqu’aucune appréciation des faits n’est requise (CE, 19 août 2025, n° 496157)
